Przede wszystkim mo\u017cemy podzieli\u0107 grunt tak, \u017ce powstanie jedna dzia\u0142ka zabudowana i jedna niezabudowana. Decyduj\u0105c si\u0119 na to rozwi\u0105zanie pami\u0119ta\u0107 musimy, \u017ce:<\/p>\n\n\n\n
- \n
- Budynek znacznie zwi\u0119ksza warto\u015b\u0107 gruntu – je\u017celi wi\u0119c wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele maj\u0105 mniej wi\u0119cej r\u00f3wne udzia\u0142y, przyznanie jednemu z nich w\u0142asno\u015bci ca\u0142ego budynku wi\u0105za\u0107 si\u0119 b\u0119dzie z konieczno\u015bci\u0105 dokonania przez niego wysokich dop\u0142at pieni\u0119\u017cnych na rzecz pozosta\u0142ych (o ile oczywi\u015bcie warto\u015b\u0107 ich udzia\u0142\u00f3w nie jest inaczej rekompensowana);<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Dzia\u0142ka musi by\u0107 odpowiednio du\u017ca, tak by w wyniku podzia\u0142u nie powsta\u0142y niefunkcjonalne, ma\u0142owarto\u015bciowe \u201cskrawki\u201d terenu, kt\u00f3rych nie da si\u0119 w \u017caden sensowny spos\u00f3b zagospodarowa\u0107;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Budynek musi mie\u0107 swoje \u201cpodw\u00f3rko\u201d – nie mo\u017cemy wydzieli\u0107 du\u017cej dzia\u0142ki niezabudowanej i malutkiej dzia\u0142ki obejmuj\u0105cej w\u0142a\u015bciwie tylko budynek, bez placu, bez obej\u015bcia, bez minimalnej przestrzeni wok\u00f3\u0142 – by\u0142oby to sprzeczne ze \u201cspo\u0142eczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy\u201d, a wi\u0119c niezgodne z art. 211 Kodeksu cywilnego (potwierdzi\u0142 to S\u0105d Najwy\u017cszy w orzeczeniu z 24.05.1974 r., III CRN 373\/73);<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- \n
- Przepisy Miejscowych plan\u00f3w zagospodarowania przestrzennego zawieraj\u0105 minimalne normy obszarowe, jakie musi spe\u0142ni\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 zabudowana. <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Podzia\u0142 budynku wzd\u0142u\u017c pionowej p\u0142aszczyzny<\/span><\/strong><\/strong><\/h6>\n\n\n\n
Co do zasady nie mo\u017cna dzieli\u0107 budynk\u00f3w – nie wchodzi w rachub\u0119 na przyk\u0142ad rozwi\u0105zanie polegaj\u0105ce na przyznaniu w\u0142a\u015bcicielom na wy\u0142\u0105czn\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 poszczeg\u00f3lnych pi\u0119ter czy pokoi. <\/p>\n\n\n\n
Mo\u017cliwe jest jednak dokonanie podzia\u0142u budynku wraz z gruntem, wzd\u0142u\u017c pionowej p\u0142aszczyzny dziel\u0105cej budynek na dwie funkcjonalne i ca\u0142kowicie odr\u0119bne cz\u0119\u015bci. Warunek jest oczywisty – taka p\u0142aszczyzna musi istnie\u0107 lub by\u0107 mo\u017cliwa do wzniesienia (i to stosownie niskim sumptem, bez daleko id\u0105cych przer\u00f3bek i wysokich koszt\u00f3w – chyba \u017ce wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele godz\u0105 si\u0119 na takie koszty si\u0119 godz\u0105). Nie \u017caden zygzak, ale p\u0142aszczyzna, pionowa \u015bciana kt\u00f3ra biec b\u0119dzie przez ca\u0142y budynek dziel\u0105c go od dachu po fundamenty – a linia podzia\u0142u dzia\u0142ek biec b\u0119dzie dok\u0142adnie wzd\u0142u\u017c tej p\u0142aszczyzny.<\/p>\n\n\n\n
Dla wizualnego u\u0142atwienia tej zasady – musi istnie\u0107 taka sytuacja, jak tutaj:<\/p>\n\n\n
\n![\"\"](\"https:\/\/hannakotowskakancelaria.pl\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/Screenshot-2024-11-22-18.00.37.webp\")
<\/figure>\n<\/div>\n\n\nOpisane rozwi\u0105zanie zaaprobowa\u0142 S\u0105d Najwy\u017cszy mi\u0119dzy innymi w: postanowieniu z 13.05.1966 r., III CR 103\/66., wyroku z 5.01.1970 r., I CR 5\/71, LEX nr 6643., postanowieniu z 9.01.1985 r., III CRN 328\/84, LEX nr 8667., Uchwale z 23.01.2007 r., III CZP 136\/06, OSNC 2007, nr 11, poz. 163., postanowieniu z 12.05.2016 r., I CSK 426\/15, LEX nr 2061178., postanowieniu z 10.05.2019 r., I CSK 220\/18, LEX nr 2692186.<\/p>\n\n\n\n
Wyodr\u0119bnienie samodzielnych lokali mieszkalnych<\/span><\/strong><\/h6>\n\n\n\n
Ostatnim rozwi\u0105zaniem jest ustanowienie osobnych, samodzielnych lokali mieszkalnych. I ponownie – przede wszystkim musz\u0105 by\u0107 do tego warunki, bo lokal samodzielny to zgodnie z Ustaw\u0105 o w\u0142asno\u015bci lokali \u201cwydzielona trwa\u0142ymi \u015bcianami w obr\u0119bie budynku izba lub zesp\u00f3\u0142 izb przeznaczonych na sta\u0142y pobyt ludzi, kt\u00f3re wraz z pomieszczeniami pomocniczymi s\u0142u\u017c\u0105 zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych\u201d. Czyli musimy mie\u0107 i trwa\u0142e \u015bciany i mo\u017cliwo\u015b\u0107 zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w ramach takiego \u201czespo\u0142u izb\u201d. <\/p>\n\n\n\n
Wydzielenie samodzielnych lokali mieszkalnych ma swoj\u0105 konsekwencj\u0119 – z w\u0142asno\u015bci\u0105 nowo powsta\u0142ych \u201capartament\u00f3w\u201d (brzmi dostojniej ni\u017c \u201cmieszkanie\u201d \ud83d\ude42) wi\u0105za\u0107 si\u0119 b\u0119dzie udzia\u0142 w nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej, czyli w gruncie na kt\u00f3rym stoi budynek oraz cz\u0119\u015bciach budynku i urz\u0105dzeniach, nie s\u0142u\u017c\u0105cych wy\u0142\u0105cznie do u\u017cytku w\u0142a\u015bcicieli lokali. Schody, korytarze prowadz\u0105ce do osobnych lokali, obej\u015bcie i podw\u00f3rko – wszystko to b\u0119dzie dalej wsp\u00f3lne (de facto wi\u0119c nie zniesiemy wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci tak zupe\u0142nie, tylko zmienimy jej charakter i zakres). Co wi\u0119cej, dop\u00f3ki b\u0119d\u0105 istnie\u0107 samodzielne lokale, dop\u00f3ty nie uwolnimy si\u0119 ze wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej. Z tej przyczyny, je\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 jest du\u017ca lub obejmuje na przyk\u0142ad, poza dzia\u0142k\u0105 zabudowan\u0105, inne grunty, lepiej dokona\u0107 podzia\u0142\u00f3w geodezyjnych \/ przenie\u015b\u0107 te inne dzia\u0142ki do innych ksi\u0105g wieczystych – je\u015bli wszystko pozostanie w jednej ksi\u0119dze mo\u017ce zdarzy\u0107 si\u0119, \u017ce automatycznie zostanie \u201cpodpi\u0119te\u201d pod nieruchomo\u015b\u0107 wsp\u00f3ln\u0105 mimo, \u017ce nie tworz\u0105 funkcjonalnej ca\u0142o\u015bci i nie s\u0105 potrzebne do korzystania z lokali (jedna ksi\u0119ga wieczysta = jedna nieruchomo\u015b\u0107). <\/p>\n\n\n\n
I jeszcze jedna kwestia – utworzenie samodzielnych lokali mieszkalnych nie jest dobr\u0105 opcj\u0105 w przypadku konfliktu wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli. Pozostawanie w bezpo\u015brednim s\u0105siedztwie os\u00f3b sk\u0142\u00f3conych sprzyja raczej eskalacji konfliktu ni\u017c jego wygaszaniu, zw\u0142aszcza, \u017ce w\u0142a\u015bciciele wyodr\u0119bnionych lokali dzieli\u0107 b\u0119d\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 wsp\u00f3ln\u0105. Ci\u0119\u017cko jest wyobrazi\u0107 sobie na przyk\u0142ad (cho\u0107 przypuszczam \u017ce taka sytuacja nie raz si\u0119 zdarzy\u0142a) rozwodz\u0105cych si\u0119 ma\u0142\u017conk\u00f3w, kt\u00f3rzy nast\u0119pnie w wyniku podzia\u0142u maj\u0105tku wsp\u00f3lnego zamieszkuj\u0105 drzwi w drzwi w lokalach nowo wyodr\u0119bnionych w ich wcze\u015bniej wsp\u00f3lnym domu. Do podobnych wniosk\u00f3w doszed\u0142 S\u0105d Najwy\u017cszy stwierdzaj\u0105c, \u017ce , \u201eistniej\u0105cy mi\u0119dzy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielami budynku powa\u017cny konflikt mo\u017ce stanowi\u0107 okoliczno\u015b\u0107 uzasadniaj\u0105c\u0105 odmow\u0119 zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci przez ustanowienie odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokali. Wyst\u0119puj\u0105cy mi\u0119dzy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielami konflikt nie stanowi wprawdzie bezwzgl\u0119dnej negatywnej przes\u0142anki dla dokonania zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci przez podzia\u0142 rzeczy, albowiem nie wymienia stosunk\u00f3w osobistych mi\u0119dzy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielami jako czynnika limituj\u0105cego taki podzia\u0142, ale czynnik ten mo\u017ce i powinien by\u0107 rozwa\u017cany w aspekcie zgodno\u015bci podzia\u0142u rzeczy ze spo\u0142eczno – gospodarczym jej przeznaczeniem i faktu, \u017ce z powodu powa\u017cnego skonfliktowania wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli, rzecz nie b\u0119dzie mog\u0142a by\u0107 po podziale wykorzystywana w spos\u00f3b odpowiadaj\u0105cy jej przeznaczeniu. Uwzgl\u0119dnienie ca\u0142okszta\u0142tu okoliczno\u015bci faktycznych wyst\u0119puj\u0105cych w konkretnym przypadku, mo\u017ce uzasadnia\u0107 odst\u0105pienie przez s\u0105d od jej fizycznego podzia\u0142u na rzecz przyznania rzeczy jednemu ze wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli, z obowi\u0105zkiem sp\u0142aty na rzecz drugiego wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciela.\u201d (Postanowienie SN z 19.10.2011 r., II CSK 50\/11, LEX nr 1147738., podobnie tak\u017ce np.: Postanowienie SN z 6.09.2018 r., V CSK 448\/17, LEX nr 2549375., Postanowienie SN z 4.07.2019 r., IV CSK 43\/18, LEX nr 2691528.) <\/p>\n\n\n\n
Oczywi\u015bcie je\u015bli nie wszyscy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciele dostan\u0105 swoje lokale, zajdzie konieczno\u015b\u0107 poczynienia na ich rzecz stosownych sp\u0142at pieni\u0119\u017cnych.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Budynek posadowiony na nieruchomo\u015bci, zw\u0142aszcza budynek mieszkalny, nie tylko utrudnia podzia\u0142 gruntu, ale tak\u017ce mo\u017ce by\u0107 \u017ar\u00f3d\u0142em konflikt\u00f3w mi\u0119dzy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielami. Jakie s\u0105 dost\u0119pne sposoby zniesienia wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci? Zastan\u00f3wmy si\u0119\u2026 Podzia\u0142 na nieruchomo\u015b\u0107 zabudowan\u0105 i niezabudowan\u0105 plus dop\u0142aty Przede wszystkim mo\u017cemy podzieli\u0107 grunt tak, \u017ce powstanie jedna dzia\u0142ka zabudowana i jedna niezabudowana. […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_themeisle_gutenberg_block_has_review":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[11,12],"class_list":["post-108","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-prawo-wlasnosci","tag-prawo-wlasnosci","tag-wspolwlasnosc"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hannakotowskakancelaria.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/108","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hannakotowskakancelaria.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hannakotowskakancelaria.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hannakotowskakancelaria.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hannakotowskakancelaria.pl\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=108"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/hannakotowskakancelaria.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/108\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":542,"href":"https:\/\/hannakotowskakancelaria.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/108\/revisions\/542"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hannakotowskakancelaria.pl\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=108"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hannakotowskakancelaria.pl\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=108"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hannakotowskakancelaria.pl\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=108"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
- Przepisy Miejscowych plan\u00f3w zagospodarowania przestrzennego zawieraj\u0105 minimalne normy obszarowe, jakie musi spe\u0142ni\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 zabudowana. <\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Budynek musi mie\u0107 swoje \u201cpodw\u00f3rko\u201d – nie mo\u017cemy wydzieli\u0107 du\u017cej dzia\u0142ki niezabudowanej i malutkiej dzia\u0142ki obejmuj\u0105cej w\u0142a\u015bciwie tylko budynek, bez placu, bez obej\u015bcia, bez minimalnej przestrzeni wok\u00f3\u0142 – by\u0142oby to sprzeczne ze \u201cspo\u0142eczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy\u201d, a wi\u0119c niezgodne z art. 211 Kodeksu cywilnego (potwierdzi\u0142 to S\u0105d Najwy\u017cszy w orzeczeniu z 24.05.1974 r., III CRN 373\/73);<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
- Dzia\u0142ka musi by\u0107 odpowiednio du\u017ca, tak by w wyniku podzia\u0142u nie powsta\u0142y niefunkcjonalne, ma\u0142owarto\u015bciowe \u201cskrawki\u201d terenu, kt\u00f3rych nie da si\u0119 w \u017caden sensowny spos\u00f3b zagospodarowa\u0107;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n