Postępowanie o zasiedzenie nieruchomości – o czym trzeba pomyśleć?

Postępowanie o zasiedzenie toczy się w trybie nieprocesowym – oznacza to, że (teoretycznie) nie ma tu sporu, nikogo się nie pozywa, a udział w sprawie biorą uczestnicy. W praktyce oczywiście zwykle tak niespornie znowu nie jest – przecież chodzi o stwierdzenie, że poprzedni właściciel stracił własność a zasiadujący ją zyskał (a chyba nikt nie chce stracić własności nieruchomości, choćby nawet faktycznie wcześniej przez 30 lat nie był nią zainteresowany). 

Dla przypomnienia tylko: naszym celem jest wykazanie, że 1) posiadaliśmy nieruchomość z wolą władania nią jak właściciele 2) od objęcia nieruchomości w posiadanie minęło 30 lat (zła wiara) lub 20 lat (dobra wiara – raczej rzadko się zdarza).

Jeżeli nieruchomość otrzymaliśmy od kogoś (na przykład od rodziców) i nie było przerwy w posiadaniu, licząc termin można doliczyć sobie okres władania poprzednika – przy złej wierze tylko pod warunkiem, że razem wyjdzie już ponad 30 lat.

Nad czym trzeba się zastanowić?

Na początek ustalić trzeba, od kiedy władamy nieruchomością i jakie były okoliczności nabycia posiadania (np. ustna umowa sprzedaży, darowizna od członka rodziny lub osoby trzeciej). Przemyślmy, jak wyglądało użytkowanie działki (czy była wykorzystywana pod uprawę roli, do zamieszkiwania, do wypasu zwierząt, czy była oddawana przez nas w najem albo dzierżawę, jak często tam bywaliśmy), jakie podejmowaliśmy czynności, czy ktoś kwestionował nasze uprawnienia do władania działką. Pomyślmy też, jaka jest wartość nieruchomości. Kwestie te będą analizowane w sądzie, powinno się je wskazać już we wniosku o zasiedzenie.

Jeśli zasiadujemy nieruchomość rolną, a upływ terminu zasiedzenia przypada pomiędzy 14 kwietnia 2016 roku a 5 października 2023  roku – zasiadujący musi posiadać status rolnika indywidualnego.

Co więcej, jeżeli na dzień upływu terminu zasiedzenia zasiadujący pozostawał w związku małżeńskim na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, nieruchomość wejdzie do majątku wspólnego niezależnie od tego, czy korzystał z niej tylko jeden małżonek, czy oboje (są na to orzeczenia i Uchwała Sądu Najwyższego). 

Weźmy także pod uwagę duże koszty – opłata od wniosku o zasiedzenie to aż 2000 złotych (jest tak wysoka, żeby każdy dobrze zastanowił się przed złożeniem wniosku). W toku postępowania może zostać powołany biegły (np. jeśli zasiadujemy tylko część istniejącej działki ewidencyjnej – trzeba ją będzie geodezyjnie wyodrębnić), co również wygeneruje koszty. Do tego, jeśli postępowanie zakończy się sukcesem, czeka nas podatek w wysokości 7% wartości nieruchomości. Ponieważ postępowanie o zasiedzenie bywa trudne, warto przemyśleć zaangażowanie w sprawę profesjonalnego pełnomocnika – radcy prawnego lub adwokata, który przeprowadzi nas przez wszystkie zawiłości prawne. 

Co będzie potrzebne?

Przed wszczęciem postępowania koniecznie przygotować trzeba dokumenty dotyczące samej działki – wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z księgi wieczystej.

W postępowaniu dowodowym wykazywać będziemy spełnienie warunków zasiedzenia. Użyteczne tu będą np. decyzje (np. wydane dla nas potwierdzenia na budowę), umowy (np. umowa, na podstawie której wydzierżawiliśmy komuś działkę, występując przy tym jako osoba uprawniona do dysponowania nią), potwierdzenia zapłaty podatków i decyzje podatkowe etc. Jeśli nasze posiadanie zaczęło się np. Od spisanej ręcznie umowy sprzedaży nieruchomości (zdarza się!) to warto odgrzebać ten papier. Oczywiście powołać można także świadków.

Kto musi wziąć udział w postępowaniu?

W postępowaniu wziąć udział muszą poprzedni właściciele nieruchomości (a więc ci, do których należała działka w momencie upływu terminu zasiedzenia) lub ich następcy prawni. Jeśli ich odnalezienie nie jest możliwe – sąd jest władny, by zamiast tego ustanowić dla nich kuratora (jeśli znamy ich imiona i nazwiska, a jedynie nie możemy ich odnaleźć bo na przykład przeprowadzili się) lub ogłosić o zamiarze zasiedzenia nieruchomości np. w prasie (jeśli w ogóle nie da się ustalić, kto był właścicielem nieruchomości). Takie sytuacje wymagają jednak stosownego wniosku i uzasadnienia. 

Jeśli zasiaduje małżonek, we wniosku wskazać należy jako uczestnika także drugiego małżonka oraz dołączyć odpis skrócony aktu małżeństwa.

Uwaga! Sprawa komplikuje się, jeśli jesteśmy współwłaścicielami nieruchomości, którą zasiadujemy – nie można zasiedzieć czegoś, co już jest nasze, więc zasiedzenie dotyczyło będzie tylko tego pozostałego, “nie naszego” udziału w prawie własności. Jest to wykonalne, ale dużo trudniejsze, bo trzeba wykazać, że realizowaliśmy czynności wykraczające poza zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną – o tym może kiedy indziej.

Kwestie formalne wniosku

Wniosek o zasiedzenie składa się do sądu rejonowego, w którego właściwości znajduje się zasiadywana nieruchomość. 

We wniosku wskazujemy właścicieli nieruchomości lub ich następców prawnych, określamy co dokładnie zasiadujemy (opisujemy nieruchomość – podajemy numer działki ewidencyjnej, miejscowość, numer księgi wieczystej) i kiedy upłynął termin zasiedzenia (np. jeśli objęliśmy działkę w posiadanie samoistne w złej wierze z dniem 31 grudnia 1971 roku to termin zasiedzenia upłynie 1 stycznia 2002 roku). 

We wniosku o zasiedzenie złożyć trzeba także wniosek o przeprowadzenie dowodów – każdy dowód opisujemy i wskazujemy fakt, który ma potwierdzać. 

Wniosek o zasiedzenie uzasadniamy, tłumacząc w jaki sposób spełniamy przesłanki zasiedzenia. 

Do wniosku dołączyć trzeba odpisy dla uczestników (wcześniejszych właścicieli), wszystkie dowody oraz dowód wniesienia na konto sądu opłaty sądowej – tak jak wskazałam powyżej – 2000 złotych.