Kiedy droga jest konieczna?

Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Zastanówmy się, kiedy można skorzystać z przytoczonego przepisu…

Brak odpowiedniego dostępu

Droga konieczna jest konieczna, gdy nie ma odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Odróżnić więc możemy dwie sytuacje – całkowity brak dostępu oraz dostęp, który co prawda istnieje, ale jest nieodpowiedni. 

Odpowiednim dostępem nie jest sytuacja, gdy:

• grzecznościowo, za pozwoleniem sąsiada, możemy dojeżdżać do gruntu
• dostęp jest periodyczny (na przykład działka leży na terenach podmokłych, przy rzece, która przez połowę każdego roku wylewa, odcinając dostęp gruntu do drogi)
• zapewnienie dostępu byłoby możliwe, ale wymagałoby poniesienia bardzo znacznych kosztów (na przykład osuszania)
• Dostęp jest bardzo wąski (nie da się na przykład przejechać samochodem, racjonalnie korzystać z działki).

Z drugiej strony, nie można skutecznie domagać się ustanowienia drogi koniecznej jeśli nieodpowiedni dostęp jest następstwem naszych działań – na przykład zabudowaliśmy grunt w taki sposób, że do budynku nie da się dojechać lub zatarasowaliśmy istniejący dojazd. 

Droga vs. droga publiczna

Droga drodze nierówna, zwłaszcza jeśli chodzi o służebność. Przejazd, który zapewnia prywatny szlak komunikacyjny, nie będzie wystarczający – nieruchomość musi łączyć się z drogą publiczną, z której każdy ma prawo korzystać na równych prawach i powszechnych zasadach. 

Uprawniony

Osobą, która może wystąpić z wnioskiem o ustanowienie omawianej służebności jest przede wszystkim właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu pozbawionego dostępu do drogi publicznej. Jeśli ktoś posiada nieruchomość jak właściciel, ale właścicielem nie jest (czyli jest posiadaczem samoistnym) może żądać ustanowienia na jego rzecz służebności osobistej – czyli to konkretnie on/ona (a nie “każdorazowy właściciel nieruchomości”) zostaną przez sąd wskazani jako uprawnieni do korzystania z przejazdu. 

Sąsiedzi uprawnionego = potencjalni uczestnicy postępowania

Wszystkich właścicieli, przez grunty których mogłaby biec droga publiczna, należy wskazać we wniosku o ustanowienie służebności. Sąd sam (w oparciu o materiał dowodowy, opinię geodety etc.) zdecyduje, jaki będzie ostateczny przebieg drogi, a jeśli będzie on inny, niż pierwotnie zakładaliśmy – wezwie do udziału w sprawie właścicieli potencjalnie obciążonych nieruchomości. Jeśli ktoś nie bierze udziału w postępowaniu – droga po jego gruncie nie pobiegnie. Za ustanowienie drogi koniecznej po gruncie, jego właścicielowi należy się stosowne wynagrodzenie.

Drogi koniecznej nie ustanawiamy przeciwko sobie samemu, jeśli więc jesteśmy właścicielami kilku położonych obok siebie nieruchomości zapewniających sobie wzajemnie dostęp do drogi publicznej, nie ma potrzeby domagania się ustanowienia służebności.

Nie lada problemem jest, gdy właściciele gruntów sąsiednich nie są znani – na przykład nasi sąsiedzi zmarli, a prawa do spadku nie zostały ustalone. Dyskusyjna pozostaje kwestia, czy w takiej sytuacji sąd może dokonać ogłoszenia – czyli wezwać wszelkich potencjalnych zainteresowanych na przykład w gazecie lub na tablicy ogłoszeń, a po bezskutecznym upływie zakreślonego terminu procedować bez nich (przepisy wprost takiego rozwiązania w tym przypadku nie przewidują). 

Do czego konieczna może być droga?

Zastanówmy się jeszcze, do czego może być wykorzystywana droga konieczna – do przechodzenia, przejazdu, przez nas, naszych gości? Wszystko z powyższych. Droga konieczna ma umożliwić wszelką niezbędną łączność z drogą, a więc dostęp pieszy, przejazd samochodem/innymi środkami transportu, możliwość dojazdu listonosza, kuriera czy śmieciarki. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpić powinno z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.