Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przez podział w naturze

Budynek posadowiony na nieruchomości, zwłaszcza budynek mieszkalny, nie tylko utrudnia podział gruntu, ale także może być źródłem konfliktów między współwłaścicielami. Jakie są dostępne sposoby zniesienia współwłasności? Zastanówmy się…

1. Podział na nieruchomość zabudowaną i niezabudowaną plus dopłaty

Przede wszystkim możemy podzielić grunt tak, że powstanie jedna działka zabudowana i jedna niezabudowana. Decydując się na to rozwiązanie pamiętać musimy, że:

• Budynek znacznie zwiększa wartość gruntu – jeżeli więc współwłaściciele mają mniej więcej równe udziały, przyznanie jednemu z nich własności całego budynku wiązać się będzie z koniecznością dokonania przez niego wysokich dopłat pieniężnych na rzecz pozostałych (o ile oczywiście wartość ich udziałów nie jest inaczej rekompensowana);

• Działka musi być odpowiednio duża, tak by w wyniku podziału nie powstały niefunkcjonalne, małowartościowe “skrawki” terenu, których nie da się w żaden sensowny sposób zagospodarować;

• Budynek musi mieć swoje “podwórko” – nie możemy wydzielić dużej działki niezabudowanej i malutkiej działki obejmującej właściwie tylko budynek, bez placu, bez obejścia, bez minimalnej przestrzeni wokół – byłoby to sprzeczne ze “społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy”, a więc niezgodne z art. 211 Kodeksu cywilnego (potwierdził to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 24.05.1974 r., III CRN 373/73);

• Przepisy Miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego zawierają minimalne normy obszarowe, jakie musi spełnić nieruchomość zabudowana. 

2. Podział budynku wzdłuż pionowej płaszczyzny

Co do zasady nie można dzielić budynków – nie wchodzi w rachubę na przykład rozwiązanie polegające na przyznaniu właścicielom na wyłączną własność poszczególnych pięter czy pokoi. 

Możliwe jest jednak dokonanie podziału budynku wraz z gruntem, wzdłuż pionowej płaszczyzny dzielącej budynek na dwie funkcjonalne i całkowicie odrębne części. Warunek jest oczywisty – taka płaszczyzna musi istnieć lub być możliwa do wzniesienia (i to stosownie niskim sumptem, bez daleko idących przeróbek i wysokich kosztów – chyba że współwłaściciele godzą się na takie koszty się godzą). Nie żaden zygzak, ale płaszczyzna, pionowa ściana która biec będzie przez cały budynek dzieląc go od dachu po fundamenty – a linia podziału działek biec będzie dokładnie wzdłuż tej płaszczyzny.

Dla wizualnego ułatwienia tej zasady – musi istnieć taka sytuacja, jak tutaj:

Opisane rozwiązanie zaaprobował Sąd Najwyższy między innymi w: postanowieniu z 13.05.1966 r., III CR 103/66., wyroku z 5.01.1970 r., I CR 5/71, LEX nr 6643., postanowieniu z 9.01.1985 r., III CRN 328/84, LEX nr 8667., Uchwale z 23.01.2007 r., III CZP 136/06, OSNC 2007, nr 11, poz. 163., postanowieniu z 12.05.2016 r., I CSK 426/15, LEX nr 2061178., postanowieniu z 10.05.2019 r., I CSK 220/18, LEX nr 2692186.

3. Wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych

Ostatnim rozwiązaniem jest ustanowienie osobnych, samodzielnych lokali mieszkalnych. I ponownie – przede wszystkim muszą być do tego warunki, bo lokal samodzielny to zgodnie z Ustawą o własności lokali “wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”. Czyli musimy mieć i trwałe ściany i możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w ramach takiego “zespołu izb”. 

Wydzielenie samodzielnych lokali mieszkalnych ma swoją konsekwencję – z własnością nowo powstałych “apartamentów” (brzmi dostojniej niż “mieszkanie” 🙂) wiązać się będzie udział w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie na którym stoi budynek oraz częściach budynku i urządzeniach, nie służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Schody, korytarze prowadzące do osobnych lokali, obejście i podwórko – wszystko to będzie dalej wspólne (de facto więc nie zniesiemy współwłasności tak zupełnie, tylko zmienimy jej charakter i zakres). Co więcej, dopóki będą istnieć samodzielne lokale, dopóty nie uwolnimy się ze współwłasności nieruchomości wspólnej. Z tej przyczyny, jeśli nieruchomość jest duża lub obejmuje na przykład, poza działką zabudowaną, inne grunty, lepiej dokonać podziałów geodezyjnych / przenieść te inne działki do innych ksiąg wieczystych – jeśli wszystko pozostanie w jednej księdze może zdarzyć się, że automatycznie zostanie “podpięte” pod nieruchomość wspólną mimo, że nie tworzą funkcjonalnej całości i nie są potrzebne do korzystania z lokali (jedna księga wieczysta = jedna nieruchomość). 

I jeszcze jedna kwestia – utworzenie samodzielnych lokali mieszkalnych nie jest dobrą opcją w przypadku konfliktu współwłaścicieli. Pozostawanie w bezpośrednim sąsiedztwie osób skłóconych sprzyja raczej eskalacji konfliktu niż jego wygaszaniu, zwłaszcza, że właściciele wyodrębnionych lokali dzielić będą nieruchomość wspólną. Ciężko jest wyobrazić sobie na przykład (choć przypuszczam że taka sytuacja nie raz się zdarzyła) rozwodzących się małżonków, którzy następnie w wyniku podziału majątku wspólnego zamieszkują drzwi w drzwi w lokalach nowo wyodrębnionych w ich wcześniej wspólnym domu. Do podobnych wniosków doszedł Sąd Najwyższy stwierdzając, że , „istniejący między współwłaścicielami budynku poważny konflikt może stanowić okoliczność uzasadniającą odmowę zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali. Występujący między współwłaścicielami konflikt nie stanowi wprawdzie bezwzględnej negatywnej przesłanki dla dokonania zniesienia współwłasności przez podział rzeczy, albowiem nie wymienia stosunków osobistych między współwłaścicielami jako czynnika limitującego taki podział, ale czynnik ten może i powinien być rozważany w aspekcie zgodności podziału rzeczy ze społeczno – gospodarczym jej przeznaczeniem i faktu, że z powodu poważnego skonfliktowania współwłaścicieli, rzecz nie będzie mogła być po podziale wykorzystywana w sposób odpowiadający jej przeznaczeniu. Uwzględnienie całokształtu okoliczności faktycznych występujących w konkretnym przypadku, może uzasadniać odstąpienie przez sąd od jej fizycznego podziału na rzecz przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela.” (Postanowienie SN z 19.10.2011 r., II CSK 50/11, LEX nr 1147738., podobnie także np.: Postanowienie SN z 6.09.2018 r., V CSK 448/17, LEX nr 2549375., Postanowienie SN z 4.07.2019 r., IV CSK 43/18, LEX nr 2691528.) 

Oczywiście jeśli nie wszyscy współwłaściciele dostaną swoje lokale, zajdzie konieczność poczynienia na ich rzecz stosownych spłat pieniężnych.