Zasiedzenie nieruchomości polega na nabyciu jej własności poprzez samoistne posiadanie (czyli posiadanie z wolą władania nieruchomością jak właściciel) przez okres 30 lat (w złej wierze) lub 20 lat (w dobrej wierze).
Dość często zdarza się, że osoba, która chce zasiedzieć nieruchomość, jest już jej współwłaścicielem. Wyobraźmy sobie na przykład rodzinę z kilkorgiem dzieci, mieszkającą w gospodarstwie rolnym. Jedno z dzieci przejmuje gospodarstwo rolne po rodzicach, pozostałe zaś – zakładają własne domy w innym miejscu. Po śmierci rodziców nie przeprowadza się żadnego postępowania spadkowego, a dziecko pozostałe w domu cała rodzina traktuje jako jedynego spadkobiercę. Mijają lata, a sprawa pozostaje nieuregulowana. Rodzina rozrasta się, ludzie umierają, wyjeżdżają, kolejne pokolenia tracą ze sobą kontakt. Nagle okazuje się, że nawet gdyby ktoś chciał wszystko uporządkować i na przykład zawrzeć umowę sprzedaży udziałów, to nie ma jak odnaleźć wszystkich spadkobierców.
Czy w opisanej powyżej sytuacji lub sytuacjach analogicznych możliwe jest zasiedzenie? Tak, ale będzie to trochę trudniejsze niż gdyby zasiadującemu nie przysługiwał żaden udział w prawie własności nieruchomości. Oto dlaczego.
Przypomnijmy sobie najpierw, czym jest współwłasność – to sytuacja, kiedy własność danej rzeczy przysługuje jednocześnie kilku osobom. Ze współwłasności wynika uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Skoro współwłaściciel ma prawo do posiadania rzeczy i korzystania z niej, to wykazanie, że się rzeczą włada jak właściciel, będzie rzeczą skomplikowaną – bo jak udowodnić, że się działało jako wyłączny właściciel całej rzeczy, a nie po prostu współwłaściciel.
Jedyne rozwiązanie to udowodnienie, że podejmowało się samodzielnie wszystkie te decyzje, które wszyscy współwłaściciele powinni podejmować wspólnie – czyli decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu.
A czymże są czynności przekraczające zwykły zarząd? To kolejne trudne pytanie. W przepisach brak jednoznacznej definicji, przez co do każdej sytuacji należy podchodzić indywidualnie. Sądy do takich czynności zaliczały na przykład: udział w rozgraniczeniu nieruchomości, zmianę przeznaczenia nieruchomości, budowę lub przebudowę budynków posadowionych na nieruchomości, oddawanie nieruchomości w najem lub dzierżawę (chyba że już wcześniej nieruchomość była oddana w najem lub dzierżawę i to jej “stałe” przeznaczenie), zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży lub darowizny nieruchomości.
Osoba, która podejmowała opisane działania względem nieruchomości, może podjąć próbę jej skutecznego zasiedzenia. W takiej sytuacji, formułując wniosek do sądu, jako przedmiot zasiedzenia wskazać musi nie nieruchomość, ale udział w prawie własności nieruchomości, który nie jest jej własnością (na przykład jeśli komuś przysługuje udział w wysokości ⅓ części w prawie własności nieruchomości, za przedmiot zasiedzenia wskazać musi udział w wysokości ⅔ części).
Pamiętać należy, że zasiedzenie udziału w prawie własności nieruchomości jest wykluczone, jeśli władaliśmy nieruchomością zgodnie z porozumieniem zawartym ze wszystkimi współwłaścicielami – tzw. umową o korzystanie z rzeczy (quoad usum).
0 komentarzy