Uprawnienia współwłaściciela

Współwłasność to sytuacja, kiedy jeden przedmiot należy niepodzielnie do kilku osób. A skoro tak, to każdy ze współwłaścicieli ma jakieś prawa do rzeczy wspólnej. Jakie? O tym niżej… 

Ale najpierw dwie uwagi. Po pierwsze – “większość współwłaścicieli” to większość nie w znaczeniu liczby osób (fizycznych, prawnych, ułomnych prawnych), które są współwłaścicielami, ale większość według wielkości udziałów. Po drugie – część opisanych poniżej uprawnień może zostać ograniczona poprzez zawarcie między współwłaścicielami stosownych ustaleń. 

Przechodząc do konkretów – uprawnienia współwłaścicieli obejmują:

• Współposiadanie i współkorzystanie

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej – granicą tego uprawnienia są prawa pozostałych współwłaścicieli. Nikt ze współwłaścicieli nie może “zagrabić” sobie przedmiotu współwłasności do wyłącznego używania, trzeba wzajemne stosunki ułożyć tak, żeby wszyscy współwłaściciele (którzy chcą oczywiście) mogli korzystać z rzeczy i posiadać ją całą lub jej część (na przykład jeśli przedmiotem współwłasności jest nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, każdy ze współwłaścicieli może w budynku tym zamieszkać). Co ważne, nie ma tu znaczenia wysokość udziału – nawet jeśli udział jest malutki, mamy prawo korzystać z rzeczy i posiadać ją.

Współwłaściciele mogą się umówić, że posiadanie i korzystanie z rzeczy będzie przysługiwało tylko jednemu lub kilku z nich – poprzez umowę o korzystanie z rzeczy (po prawniczemu – quoad usum).

• Udział w pożytkach i wydatkach

Wszyscy partycypują w korzyściach, które przynosi rzecz i wydatkach, które rzecz generuje – w stosunku do wielkości udziałów (chyba że współwłaściciele umówią się na inny udział w korzyściach i wydatkach – na przykład po równo). 

• Udział w podejmowaniu decyzji co do wspólnego przedmiotu 

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do udziału w podejmowaniu decyzji, których przedmiotem jest wykorzystanie przedmiotu, gospodarowanie nim i zarządzanie. “Siła” jego głosu zależy od wysokości przysługującego mu udziału – do podejmowania czynności zwykłego zarządu (nie ma definicji w przepisach, ale przyjmuje się, że są to takie czynności, które służą utrzymaniu rzeczy w stanie niepogorszonym i bieżącemu gospodarowaniu nią, bez generowania jakichś większych kosztów) potrzebna jest zgoda większości. Natomiast przy podejmowaniu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (ponownie brak w prawie definicji, ale przyjmuje się że są to czynności “większego kalibru” – przede wszystkim zbycie przedmiotu wspólnego, zmiana jego przeznaczenia etc.) – wysokość udziału nie ma znaczenia, ponieważ potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

• Żądanie zniesienia współwłasności

Każdy może żądać zniesienia współwłasności – to uprawnienie jest niezbywalne (nie można się go zrzec), można je natomiast wyłączyć na okres 5 lat poprzez czynność prawną (umowę, której stronami są wszyscy współwłaściciele). W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć. Potem w ostatnim roku przed upływem terminu można wyłączenie znowu przedłużyć i tak dalej i tak dalej. 

Zniesienie współwłasności odbywa się poprzez umowę zawartą przez wszystkich współwłaścicieli lub za pośrednictwem sądu.

• Żądanie wydania rozstrzygnięcia przez sąd, w przypadku czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu

Jeśli większość współwłaścicieli zdecyduje się na czynność rażąco sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządu, współwłaściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd

• Żądanie ustanowienia zarządcy przez sąd

Jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość – współwłaściciel może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy, który będzie wykonywać czynności „potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Może on pobierać zamiast współwłaścicieli wszelkie pożytki z rzeczy wspólnej, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu zarządca może pozywać i być pozywany.” (G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2024, art. 203.)

• Żądanie rachunku z zarządu rzeczą wspólną

Każdy współwłaściciel, który nie sprawuje bieżącego zarządu nad rzeczą wspólną, może żądać rachunku z zarządu, w tym wytoczyć powództwo o nakazanie złożenia rachunku przez współwłaściciela sprawującego zarząd. Taki rachunek to przede wszystkim sprawozdanie finansowe oraz informacje dotyczące rzeczy wspólnej – dokonanych czynności, poniesionych wydatków i ciężarów, pobranych przychodów z rzeczy.

• Podejmowanie czynności zmierzających do zachowania wspólnego prawa

Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Takie czynności to na przykład wytoczenie powództwa o wydanie rzeczy czy choćby, jak wskazuje orzecznictwo, dochodzenie należności czynszowych za najem lokalu w nieruchomości wspólnej (wyrok SN z 28.04.2005 r., III CK 504/04).

• Sprzedaż udziału

Każdy ma prawo swój udział przekazać komuś innemu – czy to sprzedać, czy darować. Nie potrzebuje do tego zgody pozostałych współwłaścicieli.