Sytuacja wcale nie taka niespotykana: kupujemy nieruchomość o określonej powierzchni, a po jakimś czasie, po przeprowadzeniu pomiarów okazuje się, że grunt jest w rzeczywistości (i już przy zawieraniu umowy był) mniejszy o kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt arów. Jakie mamy opcje w takiej sytuacji?
Rękojmia sprzedaży
Jeśli nie upłynęły jeszcze terminy (o których za chwilę), kupujący może skorzystać z rękojmi sprzedaży. W takiej sytuacji sprzedawca odpowiada na zasadzie ryzyka, co oznacza, że nawet jeśli to nie jego działanie spowodowało zmniejszenie powierzchni, będzie musiał stawić czoła konsekwencjom. Rękojmią nie możemy się posłużyć, jeśli w chwili przystępowania do umowy sprzedaży wiedzieliśmy, że grunt jest faktycznie mniejszy (na przykład jeśli wybraliśmy się tam dzień wcześniej i samodzielnie przeprowadziliśmy pomiary).
W przypadku nieruchomości termin na wykrycie wady to 5 lat od dnia wydania rzeczy (art. 568 Kodeksu cywilnego). Kiedy już wadę wykryjemy, mamy 1 rok na wystąpienie do sprzedawcy ze stosownym roszczeniem (przy czym jeśli przy zawieraniu umowy byliśmy konsumentem – termin na wystąpienie z roszczeniem nie może upłynąć przed końcem 5-letniego terminu na wykrycie wady). Po upływie tych terminów koniec, z rękojmi nie możemy skorzystać.
A co można uzyskać na podstawie rękojmi? Przede wszystkim obniżenie ceny (kwota obniżenia musi pozostawać w takiej proporcji do ceny sprzedaży, w jakiej wartość zmniejszonej nieruchomości pozostawałaby do nieruchomości o “właściwej” powierzchni) lub odstąpienie od umowy. Rękojmia umożliwia także domaganie się naprawy rzeczy (mało praktyczne w tej sytuacji) lub wymiany rzeczy na wolną od wad (raczej niemożliwe w przypadku nieruchomości o określonym areale).
Sytuacja, o jakiej mówimy, była między innymi podstawą wydania wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z 14.05.2014 r., II Ca 242/14, w którym sąd stwierdził, że: “rzeczywista powierzchnia przedmiotowej działki ma 0,2042 ha, a więc o ponad 4 ary mniej, co bez wątpienia jest znaczną różnicą, bo dotyczącą około 1/6 deklarowanej powierzchni. W konkluzji należy stwierdzić, że przesłanki odpowiedzialności pozwanych z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy (art. 556 § 1 k.c.) zostały spełnione”
Odpowiedzialność odszkodowawcza
Alternatywnie domagać się można od sprzedającego naprawienia szkody związanej z nieprawidłowym wykonaniem umowy sprzedaży (art. 471 Kodeksu cywilnego) – ale tylko, jeśli sprzedawca ponosi za to odpowiedzialność (czyli jest winny, mniejsza rzeczywista powierzchnia działki jest następstwem okoliczności, do których doprowadził, choćby przez swoje niedbalstwo). Terminy tej odpowiedzialności są dłuższe (6 lat od dnia wystąpienia szkody, a jeśli roszczenie jest związane z prowadzoną działalnością – 3 lata). Przed wystąpieniem do sądu należy wezwać sprzedającego do zapłaty odszkodowania (kwoty, którą “straciliśmy” przez nabycie działki o mniejszym areale) – jeśli sprzedający nie zapłaci, od terminu wskazanego w wezwaniu biec będą odsetki za opóźnienie.
0 komentarzy